阶段性担保通常发生在商品房预售过程中，购房者向银行申请办理按揭贷款，银行因暂无法取得房屋抵押权，为保障债权安全，开发商为购房者的贷款提供一种附条件的保证方式，它在一定条件下可以被免除。
案情回顾：
2013年9月，寇某（买受人）与某房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，约定以银行按揭方式支付剩余的67%房价款即人民币210000元。
2014年6月9日，寇某、吴某、银行、房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定借款21万元，房地产公司为该借款提供阶段性连带保证责任，直至借款人取得房地产权属证书。同日，寇某及其配偶吴某与银行签订《房地产抵押合同》，自愿以涉案房屋为上述贷款提供抵押担保并办理了抵押登记。
寇某未按期足额偿还贷款，原告某银行将寇某、吴某、房地产公司诉至浚县人民法院，诉讼请求为：1、要求被告寇某及其配偶吴某偿付贷款本金、利息、罚息、复利等费用；2、确认对案涉房屋享有优先受偿权；3、被告房地产公司承担连带清偿责任。庭审中，原告银行向法庭提交了涉案房屋的抵押登记《房屋他项权证书》。
法院判决：
法院审理后认为，寇某未按约定还款已构成违约，故被告寇某应偿还原告剩余借款本金并按照合同约定支付逾期利息。关于原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，寇某、吴某与原告签订了《房地产抵押合同》并办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立，原告有权在上述债权范围内享有对案涉房屋的优先受偿权。关于原告要求被告吴某承担还款责任的诉请，涉案借款在夫妻关系存续期间，吴某作为抵押人对借款知情，且借款目的为购房居住，应认定为夫妻共同债务，被告吴某依法应与被告寇某共同偿还原告借款本息。关于原告要求被告房地产公司对上述债务承担连带保证责任的诉请，《个人购房担保借款合同》虽约定了免除阶段性担保的条件，但涉案房屋已办理了房屋他项权证，原告作为房屋他项权利人，订立阶段性担保条款的目的已实现，房地产公司提供的阶段性保证应当得以免除，故原告该诉请，本院不予支持。
法官说法：
除合同当事人有特别约定外，阶段性担保与优先受偿权一般不可相容，也就是说银行一旦成为抵押权人，取得房屋的优先受偿权，房产商的阶段性担保就可免除，其包含两种情形：一是当依法设立正式的抵押权登记后，银行会取得房屋的优先受偿权，银行债权得到充分保障，房产商的阶段性担保会随之免除。二是抵押预告登记在特定条件下具备优先受偿权的效力，如已办理建筑物所有权首次登记且有效预告登记、不可归责于房产商的因素未办理正式的抵押登记等。
法条链接：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”
供稿：来贺 | 编辑：王馨浩
初审：马宁雪 | 复核：张玉伟 胡冬松 | 终审：付晨熙
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