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擅自改变土地农业用途不受法律保护

  发布时间:2014-10-20 17:35:18


    要点提示:

    为了保障和促进农业、农村经济发展和农村社会稳定,我国法律规定,土地承包经营权流转,不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。

    案情:

    2010年7月8日,周某(甲方)与张某(乙方)签订了长期租赁地协议,协议内容为,1、甲方将东二环路东一块地租赁给乙方;2、乙方同意接受甲方东二环路路东租赁地一块;3、地东西长80米左右(左右是内含在1米以内),宽18.5米左右(左右内含是10公分以内)租赁给乙方长期使用;4、地租赁费为陆拾伍万元整;5、付款办法:协议达成后交定金拾万元,建房地基下成付拾万元,房建一层楼板上去后再付款肆拾伍万元;6、违约条件:甲方违约付乙方贰拾万元(内含乙方交付的定金费拾万元)。乙方违约乙方交付甲方的定金作废;7、如国家需要占用这块地,国家包赔的费用多少由乙方使用,甲方不再参与(合同以后动工之前如国家占用甲方收乙方的费用退还乙方);8、甲乙双方共同遵守协议,决不反悔、空口无凭,立字为据。周某、张某及见证人签名。

    周某、张某所签协议中所指地块系黎阳街道办事处河道村三组分给原告家的二类耕地。合同签订后,张某付给周某定金10万元。张某占用地块后,在上面放置了建筑材料,但至今未下地基建房。

    审判:

    浚县人民法院审理认为,双方协议其实质特征符合土地转让的法律构成要件,故其名为“长期租赁地协议”,实为“土地转让协议”。我国农村土地承包法“农村土地承包后,土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。”“土地承包经营权流转,不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转让、出租、互换、转让或者其他方式流转。其中所指的土地承包经营权流转系在流转后从事农业经营,而非用于建房做生意等经营活动。而从原、被告签订的协议看,双方转让标的是承包地,而不是承包地的承包经营权,原、被告双方于2010年7月8日签订的协议违反了国家法律的强制性规定,应为无效协议。

    评析:

    擅自改变土地的农业用途是违反国家法律规定的。我国《物权法》将农村土地承包经营权规定为物权类型之一的用益物权。《物权法》将农村土地承包经营权作为用益物权法定化,目的是为了稳定农村土地上的权利义务关系,使农民具有长期且有保障的土地使用权,最终目的是使农民更充分、有效、合理地利用土地,从而保障和促进农业、农村经济发展和农村社会稳定。《物权法》第一百二十八条规定,未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。土地承包经营权的流转是土地用益物权的有条件地转让,土地承包经营权是土地所有权和使用权脱离的经营方式,不得改变土地的性质和用途。土地性质和用途的改变是土地发展权的问题,在我国不能自由变更土地的性质和用途。故在土地承包经营权流转的过程中,不得改变土地所有权的性质和农业用途,避免产生法律风险。


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